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酒店筹建工作的重要性

日期:2017-02-07

核心提示:酒店的飞速建设带来的筹建问题的探讨。下面我想就一些问题和酒店的一些专家前辈进行一下交流,不到位的地方敬请拍砖,中间借鉴了一些专家的观点一并感谢。酒店的筹建工作的核心问题就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节,并将这些细节做好。然后根据酒店筹建项目的定位情况及时间进度和方案进行最优化组合,合理利用计划资金。

酒店的飞速建设带来的筹建问题的探讨。下面我想就一些问题和酒店的一些专家前辈进行一下交流,不到位的地方敬请拍砖,中间借鉴了一些专家的观点一并感谢。酒店的筹建工作的核心问题就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节,并将这些细节做好。然后根据酒店筹建项目的定位情况及时间进度和方案进行最优化组合,合理利用计划资金。

酒店筹建工作的基本原则:星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目,有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程,都是酒店投资的系统工程,每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施,并且要严格兼顾各专业间的密切联系。酒店建造项目投资巨大,投资回收周期漫长,又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科,因此需要很好地加以研究和系统总结。同时,行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等各方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导,需要职业经理人专业地去实施。因此,星级酒店必须遵循以下基本原则:筹建计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。
酒店筹建大致可划分三个阶段:立项规划、设计选择、建造装修。
1、立项规划阶段:
   这个阶段包括的内容主要有一下几点:选址、土地勘查;市场调研及酒店定位,确定酒店规模和档次;项目定位及可行性研究;规划审批和立项审批;工程报建等。
  选址是首先考虑的问题,世界饭店业标准化之父,也是现代酒店业的鼻祖---埃尔斯沃思-斯塔特勒有一句最著名的话:对任何酒店来说,取得成功的关键是位置,位置,还是位置。他的理论在这方面来讲还是不无道理的。土地勘察也很关键,地质及地下水质如何?是否是建设用地?可否有温泉?地下可否有历史文物?是否影响市政的整体规划等等,都是要考虑的问题。其他诸如酒店建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论证、市场调研、可行性研究、功能布局等要有下列人员参与讨论:投资者、市场调研专员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员、监理人员等。探讨内容包括:酒店项目背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划等。当这一切成熟后即可上报规划审批或进行立项审批。通过后,就可以进行工程报建并进行土建了。
2、设计选择阶段:
   重点先调研后规划设计。酒店设计包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算;其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计;图纸审查修改、优化、确定及所有合格证的办理等。
这要求设计者要先了解投资者要建什么样的酒店?什么样的酒店适合当地消费环境?投资要多少?回报期时间多长?怎样的设计规划可避免经营面积的浪费?怎样的设计可避免人力、物力的浪费?如何降低日后的营运成本及维修成本?除此之外投资者要安排一位懂酒店星评之人,对照《饭店星级申请报告》和《饭店星级星评标准》进行逐项要求:设计时的配套设施是否符合预计星级标准要求,比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水等酒店设备)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯),很多酒店在设计时,大堂门口都忘记留残疾人通道,直到星评前才切开大理石重做,先不谈浪费的问题,这是严重缺乏星评概念和服务意识的问题。这样做到未雨绸缪,方可减少届时不必要的改动费用投入。还有一点,设计除了实用要求之外,外形美观,能否成为地标建筑也是考虑的重要一点。如果符合上述要求,选一家性价比较高的公司设计就开始吧!
3、建造装修。
   这是最关键的一步。建造和装修一定要采取公开招标的方法,选择信誉好的公司,最好要有成功的案例供参考。接下来就是建材的采购计划和招标及实施,合同签订和执行及监督,各种实施计划,安全计划,项目进展报告,进度、费用、质量、安全的控制,范围变更控制,生产管理,现场管理及环境控制。施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等;特别是防潮和漏水问题是日后维保最头痛的问题,必须严格把控质量关。建造和装修要有下列人员参与:酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员等。
建造时必须要特别关注如下问题:各种计划的制定及可操作性如何控制?酒店工程设备设施的选型如何进行?工程筹建成本控制如何进行?强电弱电的工程规划如何进行?另外需重点处理的问题:检查防水处理是否严实、管道井与消防管连通接口是否有问题,伸缩缝隔音处理是否完成,卫生间防水处理是否严密,水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用;电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题;中央空调系统的机房和水塔节能问题;电梯开关位和盘机位是否操作方便;消防管道是否渗漏,烟感灵敏度不可太高,喷淋嘴是否被施工损坏,水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确,监控设备是否清晰,报警系统可否复位。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行,走火通道的防火门及隔离墙是否灵活,指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装;灯光音响系统调试后是否做好防尘措施,地下电缆、电脑系统(点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统)、内网连通是否正常; 管道煤气、热水锅炉房、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、电房安装后,是否已经确定安全措施和巡查制度等。如果有游泳池,泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用;不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区,园林树木在没生根前,绝对不能只为了美观而提前撤掉支架;不要遗忘给员工配备娱乐设施,如台球、乒乓球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求,酒店配备“员工电子阅览室”,可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患;如果有户外大型宣传广告及公路路牌,必须在酒店正式确立试业日期后再面市,因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖,决不能给外界造成说话不算数的印象。以上所有的一切说明,所有的酒店设备、酒店用品都要准备到位。
整个团队设一名组长,组长必须是个善于打江山的人,是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者。下面有两个副组长:一类是负责筹建酒店,一类是负责开业筹备。除此还需要六大工程师来保证筹建的正常运转
1、给排水工程师:要求具有高星级酒店给排水施工经验,熟悉酒店中水系统,知晓相应施工材料,能够处理现场施工问题;
2、暖通工程师:要求具有高星级酒店暖通施工经验,熟悉中央空调各类品牌,熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格,能够处理现场施工问题;
3、电气工程师:要求具有高星级酒店电气施工经验,熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置,餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等;
4、弱电工程师:要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验,熟悉高星级酒店的弱电项目配置,熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制(含VOD点播)、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。
5、土建工程师:要求具有高星级酒店建筑施工经验,能够处理现场施工问题;
6、结构工程师:要求具有高层建筑结构施工经验,能在符合规范的前提下,最大限度地控制钢含量,对建筑设计院的结构图能够提出优化建议,
如果这个团队配置得当,具备上述条件,就放心大胆的开始筹建酒店吧!

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